以及SOHO中国物业租金水平的大幅提升,SOHO中国董事长潘石屹表示

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潘石屹因回报率低卖资产

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SOHO中国正从重资产向轻资产模式转化

8月17日,SOHO中国在香港召开2018年中期业绩发布会,董事会主席兼执行董事潘石屹、财务副总裁张映锐、金融与投资者关系总监徐玲出席。根据报告显示,公司实现经营利润(不含投资物业的评估增值)约人民币15.3亿元,同比上涨约144%,SOHO中国租金收入约人民币8.48亿元,去年同期约为人民币8.18亿元。剔除2017年出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影响,本期间可比物业的租金收入同比上升约17%。

频繁出售资产不仅带来大量现金,同时还让SOHO中国变“轻”。

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昨日,在SOHO中国中期业绩会上,关于出售资产,SOHO中国董事长潘石屹表示,“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解”,“我们能往哪儿跑去?说我们是从重资产模式向轻资产模式转,向平台化的共享经济模式,这是对的。”

徐玲在发布会上表示,租金收入的上涨主要是上海SOHO天山广场出租率的大幅提升所致,据介绍,截止今年6月份,该项目出租率已由去年年底的64%提升至92%。

SOHO中国总裁阎岩表示,出售项目是因为租金回报率很低,已经出售的虹口SOHO租金回报率只有3%。此外,定期出售项目,会让公司经营更灵活,使得资金、资产和负债等各方面达到平衡。

盈利方面,报告期内,包含评估增值的归属权益股东税后净利润约为10.94亿元,而去年同期该项指标为39.82亿元。对于净利润的大幅受挫,徐玲认为,主要原因在于,2017年上半年公司对所有持有的投资物业进行全面重估,资产升值61.55亿元,资产升值反映出去年这一阶段,整体市场下资本化率的下降,以及SOHO中国物业租金水平的大幅提升。

值得一提的是,出售虹口SOHO后,SOHO中国曾派息。而在业绩会之前召开的董事会上,SOHO中国决定要派发总金额18亿元,每股0.346元的特别股息。

此外,今年上半年,SOHO中国净资产负债率为43%,比2017年的51%有所下降,债务融资成本低至4.4%,境外负债权仅占全部负债约4%。对此,徐玲表示,境内外汇率变动的环境中,SOHO
中国几乎不受任何外汇风险影响。

上半年租金收入8亿元

在媒体互动环节,SOHO中国由重资产向轻资产模式转型,拥抱移动互联网时代的明星产品“SOHO3Q”备受瞩目。不过,随着近几年的发展,越来越多的企业开始试水共享办公空间,SOHO
中国作为国内第一批吃螃蟹的企业,潘石屹认为SOHO
中国的优势在于是房地产公司在做这件事,从设计到产品,更为精致,地段择址上也更具有吸引力。

据SOHO中国中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国实现营业额约10.7亿元,同比上升47%;;投资物业除新近启动招租的SOHO天山广场外,平均出租率达97%,租赁毛利率为80%;净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。

事实上,SOHO
3Q入市之初,便是为创业初期企业和中小企业服务,随着创业企业的成长,以及存量办公空间的升级改造,SOHO
3Q的客群也在发生变化。潘石屹表示,目前70——80%入驻企业为互联网公司,未来还将跟更多公司进行合作,提供定制化服务。因此潘石屹认为,对于下一步SOHO
3Q的发展来说,管理是重中之重,不然SOHO
3Q会遭遇发展瓶颈,而近期推出的电子签章、发票电子化等正是提升管理的重要尝试。

SOHO中国财务总监唐正茂表示,目前来看,SOHO中国的借贷成本只有4.4%,因为物业优质,通常在抵押物业做银行贷款时可以享受5%的折扣。另外,外币贷款仅占到总借款额的4.6%,没有任何外汇风险。

谈到SOHO
3Q规模扩张时,潘石屹则表现得尤为谨慎却又态度坚定。在回答有媒体抛出SOHO中国会不会兼并其他共享办公业务,以增加规模的问题时,潘石屹表示:“很武断的告诉你,不会的。”在他看来,SOHO中国有自己的开发运营思路、产品风格和管理模式,规模大小、发展快慢并不重要,发展健康才最重要,口碑和客户才是SOHO中国最为关心的所在。

值得关注的是,今年上半年,SOHO中国实现租金收入约为8.18亿元,同比上升约17%,延续去年的满租状态。SOHO天山广场于2016年底完工,2017年3月底开始出租,目前出租率正在稳步提升。

对于市场普遍关注的SOHO3Q上市计划,潘石屹称,资本市场好SOHO 3Q
就会上市,目前没有海外上市的计划,因为中国市场就很大。

然而,租金收入虽有所上升,但SOHO中国仍在积极销售物业。6月24日,SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO,高于成本53%;7月4日,潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。

那么,SOHO3Q在进驻城市上有哪些考虑呢?潘石屹称,主要考虑城市GDP总额、GDP增速、人均GDP及每平方米产生的GDP四项指标。基于此,潘石屹认为,在中国,有十个城市是符合SOHO
3Q进驻标准的。

唐正茂称,出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些物业。同时,SOHO
3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO
3Q,可以使业务轻重结合。

据了解,今年上半年,SOHO
3Q扩张势头不减,目前在7座城市拥有31个中心,超过30000个工位,预计今年年底,SOHO3Q工位数或达50000个。

向轻资产转型

以下是部分现场实录

潘石屹进一步表示,中国的房子建得太多了,商场严重过剩,传统的办公物业也是过剩的。“万达的77家酒店卖了199亿元,一座酒店相当于香港的一套房子,从这就可以看出,回报率是非常低的,甚至没有回报率”,因为重资产模式的资源利用率是特别低的。

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在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO
3Q。

Q:SOHO 3Q何时上市?

事实上,据《证券日报》记者观察,SOHO中国的第一次转型是由销售物业向持有物业运营转型,而在潘石屹看来,SOHO中国的第二次转型,即是SOHO
3Q业务的诞生,经过两年的运营管理,SOHO
3Q已经成熟。潘石屹正打算全面拓展SOHO
3Q,虽然目前该业务仍未给SOHO中国贡献太大利润,甚至收入占比非常小,但在潘石屹的设计中,该业务将是SOHO中国未来盈利的重要来源。

潘石屹:我们也在密切关注市场,等资本市场好了,就会上市。我们经过过去三年时间,看到3Q(共享办公空间)在中国,最起码在北京和上海特别有市场。三年前都是中小型的公司在参与,现在共享办公文化已经形成,很多大公司也参与进来,市场具有很大潜力。

据潘石屹透露,SOHO
3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。

我们与3Q的竞争对手在互相学习。同时,我们有自己的优势,我们是房地产公司做SOHO3Q,我们从设计到产品都比较精致。

根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO
3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京和杭州四个城市招标租赁程序,同时,潘石屹正在广州、深圳等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO
3Q。

过去几年时间里SOHO
中国共开发498万平方米,销售出一部分。现在管理面积为419万平方米。所有项目都选择最好的地段。如果共享办公市场需求量大,将从管理面积拿出一部分做3Q。

潘石屹称,从现在开始,要把建好的房子,每一平方米最大限度地利用起来。“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。在未来还可以工作的年华里,我会跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。”记者
王丽新

Q:互联网化、电子化的时代,SOHO
3Q未来的合作会在什么方向深入?会不会与其它的互联网巨头有新的合作?

潘石屹:3Q公司中70%-80%都是互联网公司。3Q是一个平台,与各种各样的公司合作,大众点评、今日头条都可以在我们的平台中。下一步3Q要大规模发展,管理特别重要,如果管理上不去,发展会成为瓶颈。过去几个月中,我们把最基础的数据全部互联网化。先做电子签章,去年签的合同接近2万个,今年量会更大。如果电子签章,效率会大大地提高。8月末,全公司都实行发票电子化。基础工作数据化、电子化、互联网化,对下一步的管理方便很多。

Q:SOHO
中国讲到SOHO3Q今年工位数的目标5万个,现在资料上半年不超过3万个。5万个工位的目标有可能达到吗?未来有无收购投资的方向?

潘石屹:现在3Q座位3万多个,今年6月份开始有点转变。原来把房子租下来做成3Q再往外租,过去的3万个座位都是这样。6月份开始,我们先找客户,客户需要我们就做,我们会寻找大的稳定客户。这样的模式在北京和上海非常有市场,下一步的发展座位数实行3Q定制化服务。

过去几年时间中,SOHO出售不少自己的资产,SOHO中国明确,核心资产不销售,非核心资产销售。诸如地处北京CBD、外滩、望京的项目是核心资产,规模较大的是核心资产,量小的就是非核心资产。去年为止,体量小的项目,地理位置偏远的项目全部销售完。下一步还会不会销售,还需要看市场的变化。市场低的时候就进货,高的时候就出货,做生意就是出出进进。

Q:在国内会不会兼并小型共享办公空间进行规模扩张?

潘石屹:中国所有的共享办公空间我都看过,有很多共享办公空间与我们谈,把我们的管理放在一起做大规模。现在很武断地告诉你,不会的。我们要按照自己的思路,按照产品的风格,按照我们的管理模式往大了做。发展快慢不重要,发展的健康特别重要。能够赢得口碑,赢得客户,能够提供好的服务。产品才是好的,这些是最基本的。

Q:您更倾向于拿地还是存量资产。聚焦北京和上海,还是考虑在海外其它城市进行投资。

潘石屹:现在中国的房地产公司资金流很紧,找我们谈项目的,谈在建工程的量比较大。对我们是无所谓的,在建的项目还是地,还是已经建好的项目,只要价格便宜合算都可以。我们的资金成本很低,账面上不少钱,主要还看市场。

Q:最近SOHO中国推出的租赁竞价的活动,活动推出后市场产生一些声音,认为这是营销手段。您如何看待?您是否认为租赁竞价全面推动会降低效率,是否影响租赁竞价使得原本有意向的租户错失很好的时机。

潘石屹:我们的平均出租率已经97%,已经没有多少房子了。公开竞价就是为了公开透明,而不是为了降低效率,是为了提高效率,我们用公开竞价的办法。使得租金水平创新高。望京办公楼每天每平方米租金超过10块钱,商铺每天每平方米租金达到29块钱。下星期竞价的房源有一部分是未来三个月才能到期的房源,提前租出去使得房子利用率大大提高,出租效率也提高。最重要的是防止腐败,公开透明。

Q:近半年高层一直有变动,您对管理层人事变动怎么看?

潘石屹:总裁阎岩和唐正茂都非常优秀,SOHO中国成立以后,为SOHO中国立下汗马功劳。尤其是阎岩,非常能干,她对北京和上海的交易市场非常熟悉,市场买卖他是非常有才华的。她到黑石基金去,可以进一步施展才华。SOHO中国对她是大材小用。

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